上海商業地產市場第一季度迎來“開門紅”
仲量聯行和高力國際的數據均顯示，第一季度上海商業地產市場表現“超預期”，寫字樓租賃市場凈吸納量和大宗交易交易額等各項統計指標傳遞出積極信號。
仲量聯行華東區董事總經理、中國區商業地產部總監張靜表示：“我們發現，無論是中央商務區還是非中央商務區，都恢復了租賃辦公用房的業務，辦公樓租賃需求也達到了自爆發疫情以來的季度最高點。
高力國際華東區董事總經理沈寅認為：不管是國家的“十四五”計劃，還是上海的“十四五”發展綱要，商業地產都在推動人與人之間的數據流動，推動科技發展方面發揮著重要作用，這不僅僅局限于新能源、人工智能，還將從更深的層面影響整個產業的布局、開發、發展。
甲等寫字樓的凈吸納量繼續上升。
2023年第一季度全市凈吸納面積錄得28.8萬平方米，為2019年以來的第一個季度。這一季的吸收主要來自非中央商務區。”仲量聯行上海商業地產部浦東租戶代表總監王岳表示：“租賃需求仍以成本控制和總部整合需求為主，租戶利用低租金的機會升級或擴展搬遷到高品質的新竣工項目。”“中心商業區新的凈吸納量一直上升到37000平方米。由于疾病爆發的影響逐漸消退，商業活動逐步恢復，國內企業的業績也越來越活躍。一季度，內資金融服務企業，特別是內資公營基金和證券公司的租賃需求較2020年底有所增加。
專業服務業、TMT企業和金融業企業占據了市場需求的首位，三者分別占到了凈吸收的78%、32%、24%和22%。在這些行業中，TMT行業的租賃占比上升到了24%，位居需求第二。就企業性質而言，內資企業仍是需求的主力，占總需求的75%左右，而外資占25%。
今年第一季度，共完成4個新項目，建筑面積31萬平方米。徐匯濱江一新建項目在前期招租階段表現良好。由于長寧區新落成項目租金表現強勁，中心商業區的空置率較第一季度下降0.1個百分點，至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊租賃業績良好，也使非中心商務區的空置率下降了0.7個百分點至28.8%。
工業區租金上漲，投資活躍。
雖然第四季度是傳統的淡季，但上海工業區市場自去年第四季度以來出現了節節攀升的勢頭，2021年第一季度工業區整體凈吸納量為22.1萬平方米，較上年同期上升8.4%，整體市場空置率為22.8%。預期今年園區整體凈吸納量將逐步上升，全年凈吸納量可望達到109萬平方米，實現供需基本平衡，表現喜人。
市北板塊兩個新項目于2021年第一季度完工，總建筑面積約10.3萬平方米。上海工業區的平均空置率為13.5%，上升了0.8個百分點。租金總需求穩定。技術企業繼續主導漕河涇板塊租賃需求。比如，鷹角網就在漕河涇開發區中心租了10000平方米。化學與制藥企業在張江則繼續擴張，如競天生物在百佳通園區租賃10000平方米。總體來看，上海工業園區租金繼續呈正增長，環比上漲0.6%，每天上漲4.4元/平方米。
從客戶需求來看，醫療保健、軟件服務、通訊等行業在上海產業園區發展迅猛，分別占總需求的26%、20%和14%。上海市集成電路、電子設備等戰略性新興產業發展迅速，帶動了產業鏈上下游企業的快速擴張。
在大宗交易市場上，機構投資者在本季度表現相當活躍，寫字樓、商業區和零售商業都錄得大宗交易成交記錄，共計成交人民幣123.2億元。整體而言，國內金融機構仍然是市場的主要參與者。
零售店煥發活力，新能源車進駐商場。
上海零售物業市場本季度暫無新增供應，整體市場凈吸納量達7.7萬平方米；每日有效租金為人民幣33.01元/平方米，環比持平；整體市場空置率為11.2%，下降1.0%。高力國際預計，由于去年部分項目入市推遲，今年將集中入市約125萬平方米的新增供應，給后期市場帶來更大壓力。在需求方面，隨著疾病暴發得到有效控制，零售市場信心逐漸恢復，豪華品牌借勢擴張，力圖抓住商機。另外，餐飲品牌和新能源汽車的需求也在持續增長，目前需求前三名依然是餐飲、時尚服飾和生活方式。
仲量聯行華東區研究部主管黃璐表示：“新的租賃區域主要是運動體驗類、運動裝備類、服飾品牌類，以及電子產品和家庭生活類店鋪。其它新的租戶類型，如收藏玩具店、密室和寵物館，也呈現出擴張的態勢。
因為積極的高端消費提振市場信心，核心商圈首層租金環比上漲1.3%，每日每平方米49.3元，達到人民幣49.3元。在地區性購物中心和高品質的社區商業不斷復蘇的推動下，非核心商圈租金價格止跌企穩，環比微升0.2%，至每平方米18.7元人民幣。
飯店市場回暖，服務型公寓備受青睞。
2021年，預計上海將有5644個房間進入市場，超高端酒店約占50%。疫情后新常態下，民眾更傾向于選擇周邊短途旅游，酒店投資方也將根據消費者新的需求和偏好，做出相應的戰略布局。希爾頓、萬豪等多家酒店集團也計劃在上海郊區開設高端酒店，如上海松江廣富林希爾頓酒店和上海東方美谷JW萬豪酒店。
到2020年，上海酒店式公寓交易總額將達到56億元，位居全國交易總額之首，并占全國酒店式公寓投資總額的75%。由于長期穩定的居住需求，服務型公寓在暴發時的抗沖擊能力更強，截至2021年2月，服務型公寓的入住率為64%，較去年同期上升27.8%。由于全球經濟的不確定性，長租公寓和有大量銷售潛力的房產等能帶來穩定或快速回報的資產，將繼續推動今年的交易活動。在今年已經宣布的兩個服務式公寓項目中，包括新天地輝盛坊服務式公寓和徐匯盛捷服務式公寓。
