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貝殼研究院發(fā)布的第三季度全國(guó)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)報(bào)告顯示，第三季度 18 個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易量同比下降 9%，雖然仍處于較高水平，但 80% 以上的重點(diǎn)城市二手房成交量月內(nèi)有所下降。

殼牌研究所指出，在此背景下，二手房?jī)r(jià)格上漲不足，18 個(gè)城市第三季度房?jī)r(jià)漲幅普遍收窄，許多城市漲幅低于 3%，趨于穩(wěn)定。預(yù)計(jì)第四季度重點(diǎn)城市二手房交易量將繼續(xù)下降，價(jià)格將總體水平，嚴(yán)格調(diào)控的城市可能有下降的趨勢(shì)。

深圳、東莞和南京領(lǐng)跌

在今年年初疫情基本結(jié)束后，第二季度二手房需求強(qiáng)勁反彈，第三季度略有疲軟，市場(chǎng)降溫。

貝殼研究所的數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，第三季度成交量仍處于 2019 年以來(lái)的高位，主要是年初新冠肺炎疫情和年中局部疫情，由于支持第三季度市場(chǎng)需求滯后，交易量較去年同期顯著增長(zhǎng) 34%，總體上，前三季度累計(jì)成交量比去年同期增長(zhǎng) 4%，超過(guò)去年同期，疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的影響已被填補(bǔ)。

然而，今年第三季度，主要 18 個(gè)城市的二手房實(shí)際交易量同比下降了 9%，超過(guò) 80% 的重點(diǎn)城市的二手房交易量同比下降了 9%。

報(bào)告指出，走在前面的城市主要有兩類(lèi)。一類(lèi)是在 7 月份受到監(jiān)管的城市，如深圳、東莞和南京。其中深圳的交易量比前一個(gè)月下降了近 50%，其中最大的一個(gè)月，東莞的交易量比前一個(gè)月下降了 42%，而南京的交易量在第三季度下降了 25%。另一個(gè)原因是，環(huán)渤海的大連、廊坊和濟(jì)南等城市的交易量分別下降了 33%、25% 和 19%。

不過(guò)，值得注意的是，北京和大連的疫情在 6 月至 7 月再次出現(xiàn)，市場(chǎng)的節(jié)奏被打亂，購(gòu)房需求被推遲。因此，7 月至 8 月，主要城市的交易量與前一個(gè)月相比繼續(xù)略有增長(zhǎng)，但隨后市場(chǎng)需求略有疲軟，9 月份較前一個(gè)月下降了 13%。

值得一提的是，在第三季度，廣州、武漢和西安的二手房交易繼續(xù)增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng) 23%、21% 和 19%。殼牌研究所認(rèn)為，廣州和西安三季度甚至前三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)主要是受需求和預(yù)期的推動(dòng)，而武漢在年初處于疫情中心，市場(chǎng)起步較晚，第三季度市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇通道。

就二手房的平均價(jià)格而言，殼牌研究所的數(shù)據(jù)顯示，第三季度 18 個(gè)重點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格仍在上漲，14 個(gè)城市環(huán)比上漲，但隨著交易量的下降，重點(diǎn)城市的平均價(jià)格已逐漸失去勢(shì)頭，超過(guò) 70% 的重點(diǎn)城市的價(jià)格漲幅已經(jīng)縮小甚至下降。" 在 14 個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市中，11 個(gè)城市的漲幅低于 3%，而房?jī)r(jià)則小幅上漲，并逐漸穩(wěn)定下來(lái)。

從一線城市的角度來(lái)看，第三季度深圳二手房?jī)r(jià)格收窄近 3 個(gè)百分點(diǎn)，月二手房?jī)r(jià)格停止平穩(wěn)，監(jiān)管效果出現(xiàn)并需要進(jìn)一步發(fā)酵；北京二手房?jī)r(jià)格從 3 個(gè)明顯收窄。" 第二季度為 0，為 2%。7%；廣州二手房市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 4%.3%，位于 18 個(gè)城市的前列。殼牌研究所指出，今年年初以來(lái)，在需求強(qiáng)勁、市場(chǎng)預(yù)期較高的背景下，廣州業(yè)主在第三季度升至 23%，為去年下半年以來(lái)的最高水平，市場(chǎng)成交量和價(jià)格均在上升。

值得一提的是，環(huán)渤海城市二手房?jī)r(jià)格漲幅落后于大連市、煙臺(tái)等 18 個(gè)城市，其中大連、煙臺(tái)等第三季度同比漲幅約為 1%，溫和上漲；青島、北京、天津房?jī)r(jià)持平；廊坊和濟(jì)南房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，連續(xù)兩個(gè)季度下降。與去年同期相比，渤海周邊城市的房?jī)r(jià)漲幅也處于底部，濟(jì)南和廊坊的房?jī)r(jià)下跌了 5。3% 和 2. 與去年同期相比，分別為 7%。

報(bào)告顯示，從市場(chǎng)領(lǐng)先指標(biāo)的客戶(hù)數(shù)量來(lái)看，北京和長(zhǎng)江中游城市群的二手房數(shù)量較一個(gè)月前有所上升，其中北京周邊第三季度的二手房數(shù)量增長(zhǎng)了約 8%，合肥、武漢和長(zhǎng)沙在長(zhǎng)江中游地區(qū)的二手房數(shù)量增長(zhǎng)了 15%，也就是說(shuō)，今年的潛在需求仍處于較高水平。預(yù)計(jì)第四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于其他城市群在第四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)。由于初期需求高度集中，其他城市群在第四季度可能面臨較深的調(diào)整。

此外，從需求類(lèi)型來(lái)看，自 8 月以來(lái)，剛性需求不足 90 平方米的客戶(hù)比例出現(xiàn)反彈，預(yù)計(jì)第四季度需求將逐漸向剛性需求傾斜。

至于第四季房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，殼牌研究所進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)第四季的規(guī)管及信貸環(huán)境會(huì)進(jìn)一步收緊，需求將難以維持高位。" 主要城市二手房成交量預(yù)計(jì)將比一個(gè)月前進(jìn)一步下降。整體而言，成交量仍將高于去年，但同比增長(zhǎng)率將收窄至約 15%. 同時(shí)，在調(diào)控和預(yù)期下降的影響下，具有較強(qiáng)地方調(diào)控能力的城市房?jī)r(jià)的概率將從上升到下降。